土耳其的租賃法是一個充滿活力且不斷演變的領域，特別是在 2026 年，隨著新法規與經濟因素重塑租賃市場格局。對於在伊斯坦堡蓬勃發展的房地產市場中運作的房東、租戶及投資者而言，了解規範租賃關係的法律框架，對於保障權益及確保交易順利進行至關重要。
Legalixa 律師事務所是一家成立於 1992 年的頂級全方位服務律師事務所，總部位於伊斯坦堡，在土耳其租賃法領域擁有無與倫比的專業知識，能引導您自信地駕馭這片複雜的法律領域。
目錄
引言：土耳其租賃市場的動態
土耳其蓬勃發展的經濟與得天獨厚的地理位置，使其房地產市場成為國內外投資者及居民的熱門選擇。因此，對於任何考慮租賃房產的人士而言——無論是住宅用途還是商業用途——了解土耳其租賃法的複雜細節至關重要。
土耳其規範租賃契約的法律框架主要載於《土耳其義務法典》（第 6098 號法律），該法典提供了一套全面的規則，闡明出租人（房東）與承租人（租客）的權利與義務。
Legalixa 律師事務所自 1992 年起便以伊斯坦堡為基地，是一家領先的全方位服務律師事務所。我們在協助客戶應對土耳其租賃法複雜規定的方面擁有豐富經驗。本文旨在針對土耳其租賃法的關鍵面向，提供深入、專業且具參考價值的概覽，確保您在 2026 年及以後，能充分掌握應對土耳其法律實務中這一關鍵領域所需的知識與能力。
土耳其租賃法基礎：《土耳其義務法典》
《土耳其義務法典》（TCO）是土耳其境內各類租賃契約的主要法規依據。該法典不僅闡述了適用於契約的一般原則，亦包含針對租賃關係量身訂製的具體條款。與某些司法管轄區不同，土耳其並未針對住宅租賃與商業租賃分別制定獨立的全面性法律；相反地，《土耳其義務法典》涵蓋兩者，並在其中作出特定區分及提供具體保障，特別是針對租客——他們在契約關係中通常被視為經濟上較弱的一方。
TCO 所涵蓋的主要原則包括：
- 契約自由（受限）： 雖然當事人通常有權自由決定租賃協議的條款，但《租賃條例》中的某些條文具有強制性，不得透過雙方協議予以變更，尤其是那些旨在保護租戶的條文。
- 租戶保障： 《租賃條例》傾向於保障租戶權益，特別是在住宅租賃方面，這反映了確保住房保障的政策目標。
- 書面形式： 雖然書面形式並非租賃協議有效的嚴格法律要求，但強烈建議以書面形式訂立租賃協議，以確保條款清晰明確，並為雙方權益提供堅實保障。此外，通常也建議進行公證，特別是當涉及外國當事人，或協議可能需用於官方用途（例如申請居留許可）時。
土耳其有效租賃協議的必要要素
一份內容完善且符合法律規定的租賃協議，是成功租賃關係的基石。無論是住宅租賃還是商業租賃，都必須明確界定以下幾個關鍵要素：
- 當事人身分識別： 房東與租客的完整姓名、地址及身分識別資料至關重要。若當事人為法人實體，則必須提供其完整法定名稱、註冊編號及授權簽署人資訊。
- 物業描述： 必須對租賃物業進行詳細且準確的描述，包括其完整地址、類型（住宅、商業、辦公等）及現況。若屬不動產，亦應註明該物業的地籍資訊（地段、街區、地號）。
- 租賃期限： 租賃期限可以是固定期限（例如一年），也可以是無固定期限。
- 定期租約 將於到期時自動轉為不定期租約，除非任一方在給予適當通知的情況下終止租約。
- 就 住宅租約 而言，租客通常有權將租約延長最多 10 年，這使得房東若無具體法律依據，將難以終止租約。
- 就 商業租約 而言，關於房東終止租約的規定有所不同，特別是在租期滿 10 年後，房東將擁有更大的彈性，可在續約日期前三個月發出通知終止租約。
- 租金金額與付款條款： 本節概述確切的租金金額、貨幣（土耳其里拉或外幣，視具體規定而定）、付款頻率（每月、每季、每年）以及可接受的付款方式。
- 租金調漲： 年度租金調漲設有上限。就住宅租約而言，租金調漲幅度通常以土耳其統計局（TÜİK）公布的消費者物價指數（CPI）為上限。在特定期間內，例如 2022 年 6 月至 2024 年 7 月，住宅租金調漲設有 25% 的臨時上限。至於商業租約，租金調漲規則可能較為彈性，特別是針對在《土耳其民法典》（TCO）針對商業不動產的相關條款全面生效前簽訂的協議。
- 保證金（租金擔保）： 通常，房東會要求支付保證金，以彌補潛在的損壞或未付租金。租約應明確載明金額（通常為 1 至 3 個月的租金）以及租約期滿時退還保證金的確切條件。土耳其法律並未明確規定保證金必須存入獨立帳戶，但良好的慣例建議應保持透明度。
- 維護與修繕責任： 租賃契約應明確界定哪一方負責日常維護、輕微修繕及重大結構性修繕。一般而言，房東負責影響房產居住性或使用性的重大修繕，而租客則負責日常維護，以及因自身不當使用或疏忽所造成的損壞。
- 終止條款： 必須明確界定任一方得以終止租約的條件，包括所需的通知期限及具體的終止事由。
如需進一步了解如何起草全面的租賃協議，您可參閱我們網站上專文《土耳其的租賃合約：租客與房東須知的 7 大要點》。
房東與租客的權利與義務
了解土耳其法律所規定的具體權利與義務，對於房東和租客而言，都是避免糾紛的關鍵。
房東的權利與義務：
權利：
- 收取租金的權利： 主要權利在於依據協議，及時且全額收取租金。
- 依約使用物業的權利： 房東有權要求租客將物業用於約定之用途，且不得造成超出正常損耗範圍的損壞。
- 檢查權（須事先通知）： 除緊急情況外，房東通常有權在事先給予合理通知的情況下檢查該物業。
- 基於正當理由終止租約的權利： 房東可在《租賃合約條款》（TCO）所載明的特定情況下終止租約，例如未繳納租金、嚴重違反合約，或房東及其家人因個人用途而需要該物業（須符合嚴格條件並遵守通知期限）。
Obligations:
- 適居／可使用物業的交付： 業主必須在約定日期，將物業交付至適合其預期用途的狀態。
- 物業維護： 房東通常負責進行重大維修，並確保物業在租期內始終處於適宜居住或使用的狀態。
- 尊重租客安寧享用權： 房東必須確保租客能安寧地享用該物業，且不得在無正當理由或未事先通知的情況下干擾租客。
- 保證金退還： 租約期滿時，必須立即退還保證金，但會扣除因超出正常損耗的損壞或未繳租金而合理扣除的金額。
- 合約登記（特定用途）： 對於外國當事人，尤其是申請居留許可者，可能需要對租賃合約進行公證，並向稅務機關辦理登記。
租客的權利與義務：
權利：
- 享有適居／適用的物業之權利： 租客有權獲得一處符合約定用途的物業。
- 和平享用權： 房東不得任意干涉租客對該物業的使用。
- 防止不合理租金調漲： 租戶受法律規定的年度租金調漲上限所保障。
- 居留權： 除非有正當理由並遵循適當的法律程序，否則不得驅逐租客。
- 必要維修費用之報銷權： 在某些情況下，若房東未進行必要的維修，租客可能有權自行進行維修，並從租金中扣除相關費用（須符合法律規定）。
義務：
- 按時繳納租金： 租戶的主要義務是全額且準時繳納租金。
- 按約定使用物業： 該物業必須用於租賃協議中指定的用途。
- 日常維護與清潔： 租戶應負責日常清潔及基本維護。
- 禁止擅自改動： 對該物業進行重大改動或修繕，須事先獲得房東的書面同意。
- 以良好狀態歸還物業： 租約期滿時，租戶必須將物業以接管時的狀態歸還，惟正常損耗除外。
土耳其租約終止與驅逐程序指南
土耳其的租約終止與驅逐程序受《租賃法》（TCO）嚴格規範，這反映出該法律對租戶的保護立場。房東若無正當法律依據且未遵循特定程序，不得單方面終止租約或驅逐租戶。
房東終止租約的常見理由包括：
- 未繳納租金： 若承租人未繳納租金，出租人可啟動追討程序，並在租期內發出兩次具正當理由的書面警告後，提起驅逐訴訟。
- 嚴重違約： 違反其他重要租賃條款（例如：未經授權轉租、造成重大損害、將物業用於非法用途）。
- 房東對該物業的需求： 若房東或其近親確實需要該物業作為自住或經營業務之用，則可終止租約。此項理由須接受嚴格的司法審查，以防止濫用。
- 必要翻新： 若該物業需進行大規模且必要的翻新或重建工程，以致租客無法繼續居住，房東可終止租約。同樣地，此舉須經證實並遵循既定程序。
- 10年租期屆滿（適用於商業租約）： 商業租約屆滿10年後，房東可於租約續約日前三個月發出書面通知，藉此獲得更大的靈活性來終止合約。
驅逐租客時的重要考量事項：
- 司法程序： 在大多數情況下，房東若未取得法院命令，不得強行驅逐租客。驅逐程序需向民事治安法院提起訴訟。
- 通知期限： 針對不同的解僱事由，法律規定了具體的通知期限。若未遵守這些期限，解僱可能被視為無效。
- 調解作為強制性前提條件（2026年更新）： 自2023年3月28日起，在土耳其，調解已成為大多數房東與租客糾紛中提起訴訟的強制性前提條件。這意味著當事人必須在向法院提起訴訟前嘗試調解，旨在促進庭外和解並減輕訴訟負擔。這是2026年需特別留意的一項重要發展。
若需就租約終止及驅逐程序獲得全面協助（包括了解調解要求），諮詢經驗豐富的法律顧問實屬必要。
商業租賃：特定注意事項
雖然總擁有成本（TCO）通常適用，但商業租約往往還有其他細微差異：
- 租期較長： 商業租約通常設有較長的固定租期，這反映了企業所需的投資與穩定性。
- 營收分成協議： 除了固定租金外，某些商業租約（特別是零售業）可能會包含按租戶營收一定比例計費的條款。
- 轉租與轉讓： 商業租賃契約通常會載明關於承租人轉租或轉讓租賃權的詳細條款，且往往要求須經房東同意。
- 稅務影響： 商業租約對房東和租戶均有特定的稅務影響，包括印花稅及增值稅方面的考量。
- 裝修與改建： 商業租戶通常需要更廣泛的裝修或改建權利，這應在協議中明確載明。
鑒於商業租賃協議往往涉及複雜的法律問題且風險較高，強烈建議尋求專業的法律意見。
關於土耳其租賃法的常見問題
在土耳其，書面租賃協議是否為強制性要求？ 雖然口頭協議在法律上具有約束力，但強烈建議簽訂書面租賃協議。書面合約能明確界定雙方條款、權利與義務，並在發生爭議時提供關鍵證據。此外，建議進行公證，對外國人而言尤為重要。
在土耳其，房東最多能調漲多少租金？ 針對住宅租約，年度租金調漲幅度上限為土耳其統計局（TÜİK）公布的消費者物價指數（CPI）。2022年6月11日至2024年7月1日期間，住宅租金調漲設有25%的臨時上限。至於商業租約，調漲幅度可視合約內容及特定總持有成本（TCO）條款而有所彈性，但通常仍與官方通膨率掛鉤。
在土耳其，房東能否在未取得法院命令的情況下驅逐租客？ 一般來說，不行。若無有效的法院命令或雙方共同同意的驅逐協議，房東不得強行驅逐租客。土耳其《義務法典》為租客提供了強有力的保障，防止其遭受任意驅逐，並規定必須具備具體的法律依據且遵循適當的司法程序。
房東終止租賃合約的主要理由有哪些？ 常見理由包括未繳納租金、租客嚴重違反合約、房東或其家人確實需要該物業，或因必須進行大規模翻新工程而導致物業無法使用。每項理由均適用特定的程序及通知期限。
在土耳其，租賃糾紛是否必須進行調解？ 是的，自 2023 年 3 月 28 日起，在土耳其，針對大多數房東與房客之間的糾紛，提起訴訟前必須先進行調解。此舉旨在鼓勵庭外和解，並簡化糾紛解決程序。
什麼是押金，何時應予以退還？ 押金（租賃保證金）是一筆由房東保管的款項，通常相當於 1 至 3 個月的租金，用以彌補潛在的損壞或未付租金。只要房產在租期結束時狀況良好（正常磨損除外），且所有租金義務均已履行，押金應退還給租客。
外國個人及實體是否享有與土耳其公民相同的租賃權利？ 是的，一般而言，外國個人及法人實體在土耳其租賃不動產方面，享有與土耳其公民相同的權利與義務，並須遵守《土耳其義務法典》所規定的相同條款與條件。
要在土耳其複雜的租賃法中游刃有餘，必須尋求專業的法律指導以保障自身權益。無論您是希望保護投資的房東，還是想確保獲得住宅或商業空間的租戶，了解土耳其租賃法的細微差異都至關重要。
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要掌握土耳其複雜的租賃法律框架，必須具備專業的法律知識，並對現行法規有深入的了解。無論您是房產所有者、租戶，還是處理住宅或商業租賃合約的投資者，專業的法律指導對於保障您的權益並確保遵守土耳其租賃法規至關重要。
自 1992 年以來，Legalixa 律師事務所經驗豐富的法律團隊一直為土耳其提供全面的租賃法服務。我們深諳土耳其不動產法、租客權利、房東義務及爭議解決程序的複雜性。我們的專業領域涵蓋租賃法的各個層面，從合約起草與審閱，到複雜的訴訟及仲裁程序。
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