自 1992 年以來，總部位於伊斯坦堡的頂級全方位服務律師事務所 Legalixa 律師事務所，一直致力於提供土耳其房地產法方面的專業法律諮詢，包括租客驅逐案件。無論是房東還是租客，了解 土耳其驅逐租客的法律依據 對於有效且合法地處理這個複雜的程序至關重要。
目錄
隨著伊斯坦堡的城市景觀不斷演變，房東與租客之間的互動關係也隨之變化。要理清土耳其租賃法的複雜框架，往往是一項艱鉅的任務，尤其當面臨可能被驅逐的情況時更是如此。
在 Legalixa 律師事務所，我們深知在此類情況下，清晰明確的資訊與專業指導至關重要。本指南旨在闡明 2026 年土耳其驅逐租客的主要原因，為房東與租客雙方提供關鍵的參考資訊。
土耳其驅逐法的基礎
土耳其法律主要依據《土耳其義務法典》（TCO）第 6098 號，其中規定了房東終止租賃契約並啟動驅逐程序的具體事由。
與某些驅逐程序相對簡單的司法管轄區不同，土耳其法律為租客提供了相當程度的保障，並強調房東必須嚴格遵守法律程序。了解這些合法的驅逐理由，對於預防糾紛並確保程序順利且符合法律規定至關重要。
土耳其十大驅逐理由
以下是土耳其境內可能導致驅逐的主要原因，通常需遵循特定的程序與時限：
- 未繳納租金： 這或許是驅逐租客最直接且最常見的理由。若租客持續未能按時繳納租金，房東即有理由進行驅逐。
- 程序： 房東必須向租客發出書面警告（通常透過公證人），明確列出拖欠的租金，並給予付款寬限期（住宅租約通常為 30 天）。若租客未能在該期限內付款，房東可就未付租金及驅逐事宜，提起驅逐訴訟或執行程序。
- 兩次正當警告： 即使租客在收到警告後已付款，若在同一租賃年度內（針對不同月份）共發出兩次因未繳租而發出的正當警告，房東可在該租賃年度結束後一個月內提起驅逐訴訟。
- 搬離承諾書（Tahliye Taahhütnamesi）： 由租客簽署的書面承諾，保證將於特定日期前搬離該物業。這對房東而言是一項有力的工具，但其效力取決於嚴格的條件。
- 條件： 該承諾書必須以書面形式提出，並由租戶（或其授權代表）簽署，且須於租戶接管該物業之後簽署，並明確載明撤離日期。
- 程序： 若承租人未能在約定日期前搬離，房東可在約定日期後一個月內提出驅逐申請，或透過執達員辦公室啟動強制執行程序。
- 房東對該物業的真正需求（個人使用需求）： 若房東、其配偶、直系血親或法定受撫人確實需要該物業作為住宅或營業用途，即可申請驅逐。
- 程序： 房東必須在定期租約屆滿前至少一個月發出通知；若為新業主，則須在取得該物業後一個月內發出通知。驅逐訴訟必須在租期結束後一個月內提起。此項理由要求房東證明存在真實且持續的需求，且若房東據此成功驅逐租客，通常須遵守為期三年的禁止重新出租期間。
- 重建、大規模翻新或開發： 若該物業需進行大規模修繕、重建或擴建，以致施工期間無法使用，則租賃協議得予終止。
- 程序： 裝修工程必須規模龐大，且導致租客無法繼續居住。房東必須發出通知，並可提起驅逐訴訟。法院會仔細審查此類主張，以確保其並非作為驅逐的藉口。
- 租客在同一地區已擁有適居住宅： 若租客（或其配偶）已在同一地區擁有適居住宅，房東可能有理由提出驅逐。
- 程序： 此項理由通常適用於租客隱瞞此事實的新租賃協議。通常必須在知悉該情況後一個月內提起訴訟。
- 違反租賃協議條款（違約）： 租戶應遵守租賃協議中載明的條款。重大違約行為可能導致被驅逐。
- 範例： 將物業用於非約定之用途（例如：將住宅租約用於商業用途）、未經授權轉租、對物業造成重大損害，或擾亂鄰居。
- 程序： 房東通常會向租客發出書面通知，要求其在特定時限內糾正違約行為。若違約情況持續，則可提起驅逐訴訟。
- 10年租期屆滿（適用於住宅租約）： 對於已生效10年或以上的住宅租約（包括續約），房東有權終止合約，無需提出具體理由。
- 程序： 對於定期租約，10年期限自初始租期屆滿後開始計算；對於不定期租約，則自租賃關係開始之日起計算。房東必須在延長租期屆滿前至少三個月發出通知。隨後，可在指定的遷出日期後一個月內提起驅逐訴訟。
- 新業主對該物業的需求： 若出售的物業已有租客，新業主若確實需要該物業供自己或近親使用，則有權驅逐該租客。
- 程序： 新業主必須在取得該物業後一個月內，以書面形式通知租戶。此通知發出六個月後，即可提起驅逐訴訟；或者，新業主亦可等到租約期滿，並於租約期滿後一個月內提起訴訟。
- 租戶破產： 若租戶宣告破產，且未能在規定期限內就未來的租金支付提供足夠的擔保，房東得終止租賃契約。
- 租客身故： 雖然不會立即導致驅逐，但在某些情況下，租客身故可能導致租約終止，特別是當沒有繼承人願意繼續租約並履行相關義務時。
土耳其的驅逐程序：關鍵步驟與注意事項
無論驅逐的原因為何，土耳其的驅逐程序通常包含幾個關鍵步驟：
- 正式通知： 在大多數情況下，房東必須先向租客送達正式書面通知，通常透過公證人辦理。該通知必須明確載明驅逐理由，以及租客應在何時前糾正問題或搬離。
- 寬限期： 通常會給予租戶一段寬限期（例如：未繳納租金的寬限期為 30 天），以便其履行義務。
- 強制調解： 針對特定類型的房東與租客糾紛（包括部分驅逐案件），現已規定在提起訴訟前必須先進行強制調解。此舉旨在鼓勵當事人透過庭外協商達成和解。
- 提起驅逐訴訟： 若租客未遵守通知內容，或調解失敗，房東必須向民事和平法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）提起驅逐訴訟（稱為「tahliye davası」）。
- 法院訴訟程序： 法院訴訟程序的持續時間不一，通常需時數月，有時甚至超過一年，具體取決於案件的複雜程度、法院的案件量以及所提出的證據。
- 法院裁決與強制執行： 若法院裁定房東勝訴，將發出驅逐令。若租客仍未搬離，房東可向強制執行處（İcra Dairesi）申請強制驅逐租客。警方不得自行驅逐租客；此類行動必須基於法院裁決或強制執行處的決定。
房東與租客須知
- 文件記錄至關重要： 對房東而言，仔細記錄所有通訊內容、警告、付款紀錄以及違約證據，對於成功提起驅逐訴訟至關重要。
- 了解您的權利： 租戶應了解自身權利，以及土耳其法律所賦予的法律保障。若未經適當通知且缺乏有效法律依據，不得進行驅逐程序。
- 尋求法律諮詢： 鑑於土耳其驅逐法規的複雜性，特別是2026年的最新修訂及強制調解制度的實施，強烈建議房東與租客均應尋求專業法律協助。一位經驗豐富的土耳其房地產律師能提供量身訂製的建議，確保符合所有法律要求，並在調解或法庭上有效代表您的權益。若欲進一步了解房地產交易相關資訊，您可參閱我們關於土耳其房地產律師的詳細指南。同樣地，徹底理解租賃協議至關重要；我們關於土耳其租賃合約的文章提供了寶貴的資訊。
關於土耳其驅逐原因的常見問題
房東能否在土耳其 未經法院命令的情況下驅逐租客？ 一般來說，不行。房東若未經法院命令或執行機關的裁決（此類文件須透過法律程序取得），不得強行驅逐租客。在土耳其，自行驅逐租客屬違法行為。
土耳其驅逐案件中的「強制調解」是什麼？ 針對某些房東與房客之間的糾紛（包括部分驅逐案件），在向法院提起訴訟之前，現在必須先嘗試透過中立第三方進行調解。此舉旨在友好解決糾紛，並減輕法院的案件負擔。
在土耳其，驅逐訴訟通常需要多久時間？ 訴訟所需時間會因案件具體情況、法院的排程，以及租客是否對驅逐提出異議而有顯著差異。通常需時數月至一年以上，若屬複雜案件，甚至可能更久。
如果新業主購買了一處房產，能否立即驅逐現有租客？ 不能立即驅逐。新業主必須在取得房產後一個月內以書面形式通知租客。隨後，新業主可在通知日期起六個月後，或現有租約期滿時，基於對該房產的實際需求提起驅逐訴訟。
在土耳其，口頭租賃協議是否有效？是否可能導致驅逐？ 雖然口頭租賃協議通常具有法律效力，但在驅逐糾紛中證明其條款內容可能相當困難。強烈建議簽訂書面租賃協議，以明確界定雙方在土耳其發生驅逐情況時的權利與義務，如此一來，若日後需要進行驅逐程序，相關流程將更加簡明扼要。
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