在土耳其購買已有租客的房產，對新業主而言可能面臨獨特的挑戰。雖然土耳其法律通常為租客提供強有力的保障，但在特定情況下，也為新房東提供了取回房產的途徑。了解土耳其新業主驅逐訴訟的複雜性，特別是在 2026 年，對於實現順暢且合法的產權過渡至關重要。
Legalixa 律師事務所是一家位於伊斯坦堡的一流全方位服務律師事務所，自 1992 年起便持續提供法律服務。我們經常就房東與租客之間的糾紛（包括複雜的驅逐程序）為客戶提供法律諮詢。本文將深入探討新業主驅逐租客的法律框架，並概述土耳其房東應注意的條件、程序及關鍵考量事項。
目錄
《土耳其義務法典》與租戶保障
規範土耳其房東與租客關係的主要法律是第 6098 號《土耳其義務法典》（TCO）。該法典旨在保護租客免於遭受任意驅逐，以促進住房穩定。即使租賃物業的所有權發生變更，此項保護仍持續有效。
新業主接手前任房東的職責，須受既有租賃協議的條款與條件所約束。這意味著，僅僅購買房產並不會自動賦予新業主驅逐現有租戶的權利。
然而，TCO 也承認新業主尋求驅逐租客的正當理由，主要在於對該物業有實際需求。
土耳其新業主驅逐租客的主要理由
《土耳其義務法典》第351條特別針對新業主因必要性而驅逐租戶的情況作出規定。該條文為新業主提起驅逐訴訟提供了兩條主要途徑：
- 基於個人需求之驅逐（於取得產權後一個月內）： 若新業主、其配偶、直系尊親屬（父母、祖父母）、直系卑親屬（子女、孫子女），或其依法有義務扶養之其他人，確實且真誠地需要該租賃物作為居住或營業用途，新業主即可啟動驅逐程序。
- 關鍵時限： 此類情況受嚴格時限限制。新業主必須在取得該物業後一個月內，以書面形式通知租客其因個人需求而欲驅逐租客的意圖。該通知應明確載明驅逐理由（個人需求），並要求租客遷出。
- 等待期與訴訟： 若租戶未於收到本通知後六個月內，或現有租約期滿時（以較晚者為準）搬離該物業，新業主即可向和平民事法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）提起驅逐訴訟。
- 證明真實需求： 此類訴訟能否成功，很大程度上取決於新業主能否證明其對該物業存在真實、誠摯且不可或缺的需求。法院（尤其是最高上訴法院）要求提供具體證據，以防止欺詐性驅逐。這可能包括證明周邊地區缺乏其他合適的物業、證明無其他替代住所，或提供該物業擬定用途的詳細計畫。舉例而言，若新業主計畫自住，則可能需要說明其目前的居住狀況，以及為何必須擁有該特定房產。若屬商業用途，則需提出可行的商業計畫，並說明選址及房產規模的合理性。
- 租約期滿時的驅逐（簡化程序）： 第 351 條亦為新業主提供了一種簡化驅逐程序，新業主可等待至現有租約期滿時再行處理。
- 通知與訴訟： 新業主可在取得該物業後 一個月 內，通知租戶其打算於租約屆滿時終止租約。若租戶未能在租約期滿前遷出該處所，新業主可於租約屆滿日起 一個月 內提起驅逐訴訟。
- 較不嚴格的需求證明： 雖然「個人需求」這一點仍隱含相關性，但此方法更著重於契約期限的屆滿。然而，一般仍認為新業主應有正當理由希望取回該物業，即使審查標準不如第一種情境那般嚴格。當新業主僅希望親自接管並管理該物業，或希望以不同條款簽訂新的租賃協議時，通常會優先選擇此途徑。
驅逐程序：逐步指南
在土耳其處理驅逐訴訟，必須遵循特定的法律程序。以下是該程序的概覽：
- 物業購置與租賃協議審閱： 購置物業後，新業主應立即取得現有租賃協議的副本。了解現行租賃關係的條款、期限及條件，是首要且關鍵的一步。
- 正式書面通知（經公證人認證）： 無論選擇何種驅逐理由，均須透過公證人向租戶送達正式書面通知（ihtarname）。此舉可確保法律效力，並提供無可辯駁的通知證明。通知書必須明確載明驅逐理由（例如：個人需求、租約期滿終止）、援引之《租賃條例》（TCO）具體條文，以及要求的遷出日期。
- 強制調解（自 2023 年 9 月 1 日起）： 土耳其法律於 2023 年 9 月 1 日起實施一項重大修訂，針對多數租賃糾紛（包括驅逐案件，惟特定強制執行程序除外）引入強制調解機制。新房東在提起驅逐訴訟前，必須向相關調解辦公室申請調解。
- 調解的目的： 調解旨在透過庭外協商友善地解決爭議，從而節省時間與費用。中立的調解員將協助房東與租客進行溝通，以達成雙方皆可接受的解決方案。
- 調解結果： 若雙方達成協議，該協議即具法律約束力。若未能達成協議，調解員將出具「未達成協議」報告，此為提起訴訟的必要前提。若未經強制調解程序即提起驅逐訴訟，該案件將因程序瑕疵而被駁回。
- 提起驅逐訴訟： 若調解失敗，新業主可向物業所在地轄區的和平民事法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）提起驅逐訴訟。訴訟請願書必須包含所有相關文件，例如產權證、租賃契約、經公證人送達的驅逐通知書，以及調解報告。
- 法庭程序： 驅逐訴訟可能相當複雜，並可能涉及多次聽證會。法院將審查雙方提出的證據，包括證人證詞、文件，以及可能的專家報告。證明存在真正且誠摯需求的舉證責任，通常由新業主承擔。
- 取得驅逐令及執行程序： 若法院裁定新業主勝訴，將頒發驅逐令。若租戶仍拒絕搬離，新業主可向執行處（İcra Dairesi）申請強制驅逐租戶。此程序將由執達員監督租戶搬離該物業。
重要考量事項與潛在陷阱
- 善意原則： 土耳其法院堅決維護善意原則。任何試圖以虛假藉口驅逐租客的行為（例如聲稱因個人需求而需收回房屋，卻隨後以更高價格將該物業轉租予他人），均可能導致房東面臨嚴厲處罰，包括向原租客支付賠償金（根據《土耳其民法典》第355條，金額不得少於一年租金）。此項禁令通常自驅逐之日起持續三年，除非有正當理由。
- 證明需求至關重要： 針對基於個人需求的驅逐案件，提供全面且具說服力的證據至關重要。若主張含糊不清或文件不齊全，很可能導致訴訟遭駁回。
- 時限嚴格： 嚴格遵守收購後一個月的通知期，以及隨後在提起訴訟前需遵守的六個月等待期（或租約結束後一個月），至關重要。若錯過這些期限，可能會危及案件。
- 專業法律諮詢至關重要： 鑑於土耳其房東與房客法律的複雜性，特別是關於新業主驅逐及強制調解的要求，強烈建議尋求專業法律建議。一位經驗豐富的土耳其律師能引導您完成每個步驟、準備必要文件、在調解及法庭上代表您，並大幅提高您獲得理想結果的機率。這正是 Legalixa 律師事務所等專業機構的優勢所在，我們提供量身訂製的法律建議與強而有力的法律代理服務。
- 租戶的續租權利： 必須注意的是，若新業主未能在一個月期限內或於租約續約期間，基於個人需求行使驅逐權，則現有租約將依原條款繼續有效，且新業主須受其約束。
關於土耳其新業主驅逐訴訟的常見問題
在土耳其，新業主能否在購置房產後 立即驅逐租客？ 否。新業主不能立即驅逐租客。現有的租賃協議仍然有效，新業主將接替前任房東的地位。只有在具備特定法律依據，並遵循《土耳其義務法典》所規定的嚴格程序後，才可進行驅逐。
在土耳其，新業主驅逐租客的主要理由是什麼？ 主要理由是新業主、其配偶、子女、父母或法定受撫養人出於居住或商業目的，對該物業有真實且迫切的需求。
新業主基於個人需求提起驅逐訴訟的關鍵期限為何？ 新業主必須在取得該物業後 一個月內 向租戶發出書面通知，說明其因個人需求而提出驅逐的理由。若租戶未搬離，則可在取得房產之日起六個月後，或現有租約期滿時（以較晚者為準）提起驅逐訴訟。
在土耳其提起新業主驅逐訴訟前，是否必須進行調解？ 是的，自 2023 年 9 月 1 日起，在提起訴訟前，大多數租賃糾紛（包括新業主驅逐訴訟）均須進行強制調解。
若新業主以個人需求為由驅逐租客，隨後卻將該物業重新出租，會如何處理？ 若新業主因個人需求驅逐租客，且在三年內未經正當理由，將該物業重新出租予原租客以外之人，原租客可要求賠償，賠償金額不得少於一年的租金。
提起新業主驅逐訴訟通常需要哪些文件？ 主要文件包括該物業的產權證明、現有租賃協議、經公證送達的驅逐通知，以及強制調解程序產生的「無協議」報告。
在土耳其，新業主提起的驅逐訴訟通常需要多久時間？ 訴訟所需時間會因案件複雜程度、法院排程以及所提交的證據而有顯著差異，通常可能從數個月到一年以上不等。
結論：給新車主的專家建議
理解並正確適用土耳其的房東與房客法律，特別是關於新業主驅逐租客的規定，對於避免造成重大損失的錯誤及漫長的法律糾紛至關重要。由於在通知、時機、需求證明及強制調解方面有嚴格的要求，因此必須採取謹慎細緻的處理方式。
如果您是土耳其的新房主，正因現有租客而面臨挑戰；或者您正考慮購買帶租客的房產，尋求專業的法律建議不僅是明智之舉，更是至關重要的。
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