自 1992 年以來，Legalixa 律師事務所一直是伊斯坦堡地區專業法律服務的領先提供者，專精於房地產及租賃法領域。我們處理的業務中，最為敏感且複雜的領域之一便是土耳其法律下的 基於需求之驅逐——此程序必須嚴格遵循法律標準，以保障房東與租客雙方的權益。
作為自 1992 年起便在伊斯坦堡提供全方位法律服務的領先綜合性律師事務所——Legalixa 律師事務所，我們深諳土耳其房地產及租賃領域的複雜性。房產所有權的動態性質，往往導致房東因個人使用需求而要求收回租賃物業的情況。
目錄
理解「基於需求之驅逐」的概念
在土耳其，房東驅逐租客的權利並非絕對。《土耳其義務法典》（第 6098 號法律）規定了房東得以終止租賃契約的具體且有限的理由。其中最常被援引、卻也常遭誤解的理由之一，是房東本人或特定近親對該物業有真實且迫切的需求。
這項主要依據《土耳其義務法典》第350條規定的驅逐事由，旨在平衡房東對財產的使用權與租客對居住穩定性的權利。必須理解的是，僅僅是想取回財產並不足夠；法律要求必須存在「真實、誠摯且必要」的需求。
誰可以主張因「需要」而進行驅逐？
關於驅逐的「需求」範圍已有明確界定。若房東確實需要該物業用於以下用途，即可基於此理由啟動驅逐程序：
- 房東本人： 這是最直接的適用情形。例如，若房東沒有合適的居所，或因工作需要而需要該物業，則可適用此理由。
- 房東的配偶： 房東的丈夫或妻子的需求亦被視為有效理由。
- 直系親屬（子女、孫子女）： 若房東的子女或孫子女確實需要該物業作為居所或從事專業活動之用，這可作為驅逐的依據。
- 直系尊親屬（父母、祖父母）： 同理，房東的父母或祖父母若需要該房產，亦可作為驅逐的正當理由。
- 房東依法有義務供養的其他人士： 此類別範圍較窄，通常指房東依法負有照護及供養義務的人士。
至關重要的是，所聲稱的需求絕不能僅是為了以更高租金重新出租該物業，或為謀取其他商業利益而找的藉口。土耳其法院對此類主張審查極為嚴謹，並要求提供充分證據以證明所聲稱需求的真誠性與必要性。
「真誠、坦率且必要」之需求的細微差異
對「真實、誠摯且必要」的法律解釋，是任何基於需求而進行驅逐案件的核心。土耳其最高法院（Yargıtay）已就此議題確立了一貫的判例法。主要考量因素包括：
- 缺乏替代住所： 房東缺乏合適的替代住所，是判斷真正需求是否存在的一項常見且有力的指標。若房東或該房產所需供其居住的家庭成員擁有另一處合適的房產，則其需求主張可能會被削弱或遭駁回。
- 緊急性與持續性： 該需求必須具有緊急性，且預期將持續存在。若屬暫時性需求，或尚未完全顯現的需求，法院可能不予採納。例如，若房東聲稱需將該物業留給仍在海外留學且無近期返國計畫的子女，其緊急性可能會受到質疑。
- 從事專業活動之必要性證明： 若因專業原因而申請驅逐，房東必須證明該租賃物業對其從事專業或業務至關重要，且確實無法找到合適的替代方案，或現有替代方案不足以滿足需求。
- 善意原則： 房東的意圖必須出於善意。若房東以個人需求為藉口驅逐租客，卻在驅逐後不久便以更高價格將房屋租予新租客，此舉即構成惡意，並可能招致嚴重的法律後果，包括遭被驅逐租客提出賠償請求。根據《土耳其義務法典》第355條規定，若房東在三年內將該物業轉租予非其本人或近親之人，被驅逐的租客可提起賠償訴訟。
驅逐程序：逐步指南
在土耳其因經濟困難而進行驅逐程序時，必須嚴格遵守法律程序。任何疏失都可能導致程序大幅延誤，甚至使整個程序陷入停滯。
- 通知（警告信）： 首要且關鍵的步驟是向租客發出正式書面通知。此通知最好透過公證人寄送，以確保其法律效力及送達證明，並須明確載明驅逐理由（房東之需求），以及租客應於何時前搬離該物業。
- 定期租約： 針對定期租賃契約，因需求而提起的驅逐訴訟，必須在契約期限屆滿後一個月內提出。通知應於租賃期限屆滿前至少三個月發出。
- 不定期租約： 針對不定期租約，房東必須在六個月租期屆滿前至少三個月發出通知。驅逐訴訟必須在通知中指定的遷出日期後一個月內提起。
- 調解要求： 自 2023 年 9 月 1 日起，土耳其境內的租賃糾紛（包括基於需求提出的驅逐案件）均須接受強制調解。在提起訴訟之前，當事人必須嘗試透過法院指定的調解員解決糾紛。若達成協議，該協議具有法院判決的效力。若調解失敗，將發出「未和解報告」，允許當事人進入訴訟程序。
- 提起驅逐訴訟： 若調解未果，房東必須向該物業所在地之民事和平法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）提起驅逐訴訟（tahliye davası）。訴訟請願書必須明確闡述房東需求之真實、誠摯及必要性，並附上相關證據予以佐證。
- 法庭程序與證據： 在法庭程序中，雙方當事人均將提出其論點與證據。房東負有舉證責任，須證明其確有實際需求。這可能涉及提交以下文件：
- 產權證明書
- 戶籍紀錄（用以證明親屬關係）
- 現行居住狀況之證明（例如：現居處之租賃契約，或無法取得合適房產之證明）
- 與專業活動相關的文件（若係因商務目的所需）
- 任何其他能證明所聲明需求之真誠性與必要性的文件。租客則可提出反駁意見或證據，對房東的主張提出質疑，例如證明房東持有其他合適的物業，或該主張並非出於真實意圖。
- 法院裁決與執行： 若法院裁定房東勝訴，將發出驅逐令。若租客未在指定期限內自願搬離該物業，房東必須向執行處（İcra Dairesi）申請執行驅逐令。執行官將在必要時在執法機關協助下，執行實際驅逐程序。
特殊情況：因新業主需求而遭驅逐
當房產被出售，且新業主需將該房產供其本人或直系親屬使用時，便會產生一種雖與前述情形相關、但性質不同的驅逐事由。此種情況受《土耳其義務法典》第351條規範。
- 通知期限： 新業主必須在取得該物業之日起一個月內，以書面形式通知租戶，聲明其擬將該物業收回供個人使用，並將於現行租約期滿時尋求驅逐租戶。
- 提起訴訟： 驅逐訴訟必須在租約期滿後一個月內提起。此外，新業主在取得物業後，無論租約期限為何，均可向租戶發出六個月的通知；若租戶在該六個月期限屆滿後仍未搬離，新業主即可提起驅逐訴訟。
新業主務必迅速採取行動並嚴格遵守這些時限，否則可能危及他們基於此理由提出驅逐的權利。
保障您的權益：房東與租客的觀點
致房東：
- 文件記錄至關重要： 請完整保存所有通訊紀錄、租賃協議，以及能佐證您需求主張的相關證據。
- 及早尋求法律諮詢： 鑑於土耳其租賃法規的複雜性及嚴格的程序要求，強烈建議您從一開始就諮詢伊斯坦堡經驗豐富的房地產律師。律師能確保通知程序合規、準備充分的訴訟依據，並有效處理調解與訴訟程序。
- 誠信至上： 務必秉持誠信行事。虛假申報需求可能導致嚴厲處罰。
租戶請注意：
- 了解您的權利： 土耳其的租客享有法律賦予的重大保障。切勿僅因房東聲稱需要該物業，就認定自己必須搬離。
- 仔細審閱通知： 仔細檢視收到的任何驅逐通知。確保該通知具有法律效力、明確載明理由，並提供充分的通知期限。
- 請務必尋求法律諮詢： 若您收到驅逐通知，尤其是基於房東需求而發出的通知，請立即諮詢土耳其租賃法律師。他們能評估該主張的合法性、就您的權利提供建議，並在調解或法庭上代表您出庭。
- 蒐集證據： 如果您認為房東的說法不屬實，請蒐集證據來支持您的立場，例如房東擁有其他房產的證明，或是該房產正以更高價格招租的跡象。
結論與建議
在土耳其，基於房東自身需求的驅逐行為，雖屬終止租約的合法理由，但須符合嚴格的法律條件及程序要求。無論是房東或租客，在處理此類程序時，均須清楚瞭解《土耳其義務法典》所規定的權利與義務。土耳其法院會嚴格審查「真實、誠摯且必要」的需求概念，並強調充分證據與善意原則的重要性。
對房東而言，策略性規劃與嚴格遵守法律時限，是成功驅逐租客的關鍵。對租客而言，了解自身權利並及時尋求法律諮詢，對於抵禦可能毫無根據的指控至關重要。
在不斷變化的法律環境中，隨時掌握最新資訊，並向 Legalixa 律師事務所等信譽良好的律師事務所尋求專業指導，是保障您在土耳其房地產投資權益的基石。
關於土耳其基於需求而驅逐租客的常見問題
在土耳其的驅逐案件中，「真實、誠摯且必要」的需求一詞有何涵義？ 此法律標準意指房東聲稱對該物業的需求必須是真實、誠實且確實不可或缺的，而非為了驅逐租客而捏造的理由。法院會審查諸如房東缺乏其他合適住所、需求之迫切性，以及該物業是否確實對聲稱之目的（例如居住或經營）不可或缺等因素。
在土耳其購買房產後，新業主能否基於自身需求自動驅逐租客？ 不能，並非自動生效。新業主必須在取得房產後一個月內以書面形式通知租客，並說明其需求。隨後，新業主可在租約期滿後一個月內，或在六個月通知期屆滿後，提起驅逐訴訟，具體取決於實際情況及是否遵守程序時限。
在土耳其，基於房東需求而提起的驅逐案件是否必須進行調解？ 是的，自 2023 年 9 月 1 日起，對於大多數租賃糾紛（包括因房東需求而提起的驅逐案件），在向法院提起訴訟之前，調解是強制性的先決條件。當事人必須嘗試透過法院指定的調解員達成和解。
若房東因自身需求而驅逐租客，隨後卻將該物業轉租給他人，會發生什麼情況？ 若房東因真正需求而驅逐租客，但隨後在三年內將該物業轉租給另一方（該方並非法律定義的近親），被驅逐的租客可能有權向房東索賠，以彌補因不當驅逐所造成的損失。這是針對惡意驅逐的一項關鍵保障。
在土耳其，基於住房需求的驅逐訴訟通常需要多久時間？ 驅逐訴訟的持續時間會因案件複雜程度、法院的工作量以及是否提出上訴而有顯著差異。通常可能從數個月到一年以上不等。此外，在訴訟正式開始前，強制調解階段也會延長整體時程。
租客能否針對房東以「自身需求」為由發出的驅逐通知提出異議？ 當然可以。租客有權對驅逐通知及隨後的訴訟提出異議。他們可以向法院提出證據，證明房東所聲稱的需求並非真實、房東擁有其他可供出租的物業，或是房東是出於惡意而尋求驅逐。在此類情況下，強烈建議租客尋求法律代理。
若您在土耳其因經濟困難面臨驅逐，請與我們聯繫
基於需求而進行的驅逐，仍是土耳其租賃法中最具挑戰性的環節之一，需謹慎應對複雜的法律要求及不斷演變的司法標準。隨著土耳其房地產市場在2026年持續發展，無論對房東或租客而言，理解這些法律機制都變得愈發重要。
基於生活需求而提出的驅逐案件能否成功，在很大程度上取決於周密的準備、完整的文件資料以及專業的法律代理。無論您是希望行使財產權的房東，還是面臨驅逐程序的租客，專業的法律指導對於保障您的權益並確保符合土耳其法律規定至關重要。
若您在土耳其面臨因經濟困難而遭驅逐、租賃法糾紛，或任何與房地產相關的法律事務，並需要專業協助，請聯絡 Legalixa 律師事務所。我們經驗豐富的法律團隊自 1992 年起便持續提供全面的法律服務，協助客戶自信且成功地應對複雜的土耳其法律要求。
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