在土耳其驅逐租客是一項法律上極為敏感的程序，須遵循《土耳其義務法典》（第 6098 號法律）中關於驅逐事由的嚴格規定。無論您是面臨租金拖欠問題的房東，還是因個人使用需求而需收回房產，了解驅逐程序對於確保符合法規並避免造成昂貴的延誤至關重要。
作為一家總部位於伊斯坦堡、擁有逾三十年經驗的頂尖律師事務所，Legalixa 律師事務所為您提供一份詳盡的逐步指南，說明如何在 2026 年於土耳其依法驅逐租客。
目錄
土耳其的房東在處理問題租客時，往往面臨獨特的挑戰。無論您面臨的是租金拖欠、財產損壞，還是違反租約的情況，了解驅逐租客的法律框架對於保護您的投資至關重要。
理解土耳其租賃法：驅逐程序的基礎
土耳其的租賃法律主要由《土耳其義務法典》（Türk Borçlar Kanunu）及《民法典》規範。這些法律為房東與租客雙方提供具體保障，並確立了驅逐程序中必須遵循的明確流程。該法律框架歷經多年顯著演變，近期修訂案為房產所有者提供了更明確的指引。
根據土耳其法律，房東不得在未遵循適當法律程序的情況下，擅自更換門鎖或強迫租客搬離。驅逐程序必須透過法院系統進行，以確保正當程序權利受到保障，同時允許合法的驅逐程序得以進行。
土耳其的合法驅逐理由
土耳其法律明定房東可基於若干合法理由提出驅逐請求。了解這些類別是成功完成驅逐程序的第一步。
未繳納租金
這或許是驅逐租客最常見的原因。若租客未能按時繳納租金，房東即可啟動驅逐程序。
- 程序： 房東必須先透過公證人向租客發出書面通知（ihtarname），要求其在指定期限內（通常為 30 天）繳納租金。若租客在此期限內仍未繳納，房東可提起驅逐訴訟或啟動強制執行程序以追討未付租金，並同時請求驅逐租客。
租期屆滿
雖然土耳其法律通常傾向於維持租賃協議的效力，但在租約屆滿方面仍存在一些細微差異。
- 住宅租賃： 針對住宅租賃，即使約定有固定期限，除非租客在租期屆滿前至少 15 天以書面形式通知不續租，否則租約將自動延長一年。在連續租賃期間的前十年內，房東通常不得僅以租期屆滿為由終止住宅租賃契約。初始十年延長期屆滿後，房東可在當前租賃年度結束前至少三個月發出通知，無須理由即可終止契約。
- 商業租約： 商業租約的規定通常較為彈性，且很大程度上取決於租約中載明的具體條款。在終止商業租約時，強烈建議尋求法律顧問的協助。
房東對該物業的需求（基於需求的驅逐）
這是驅逐的特定且往往複雜的理由，必須基於真正的需要。
- 條件： 房東（或其配偶、直系尊親屬或直系卑親屬）必須確實需要該物業作為自住或經營業務之用。此需求必須是持續且可證明的。
- 程序： 房東必須在租期結束後一個月內通知租客；若為不定期租約，則須在當前租賃年度結束前至少三個月發出通知。若租客未搬離，房東可在租期結束後一個月內提起驅逐訴訟。
- 重新出租限制： 基於需求而進行驅逐的一項關鍵規定是，自驅逐之日起三年內，房東不得將該物業重新出租給原租戶以外的任何人（若原租戶有意返回則不在此限），除非有經法院批准的正當理由。違反此規定可能導致嚴厲處罰。
翻新或重建
若該物業需進行大規模翻新或重建，以致無法繼續使用，房東可申請驅逐。
- 條件： 裝修工程必須是實質且必要的，而非僅是表面修繕。房東亦須為該工程取得必要的許可證。
- 程序： 與基於需求的驅逐程序類似，房東必須在租期結束後一個月內通知租客；若為不定期租約，則須在當前租賃年度結束前至少三個月發出通知。若租客未搬離，房東可提起驅逐訴訟。
- 優先承租權： 裝修完成後，原租戶享有優先承租該物業的權利，惟須於收到房東通知後一個月內表明承租意願，並同意新的租賃條款。
驅逐承諾書（Tahliye Taahhütnamesi）
這是一項對房東而言極具效力的工具，通常在租賃關係開始時使用。
- 說明： 「搬遷承諾書」是由租戶簽署的書面聲明，通常在簽訂租賃合約時（或有時在租期內）簽署，其中租戶承諾將於特定日期前遷出該物業。此文件必須是自願簽署，且日期須在租賃合約簽署之後，方為有效。
- 強制執行： 若租客未能在指定日期前搬離，房東可直接啟動強制執行程序將租客驅逐，無需提起完整的驅逐訴訟。此程序既快速又簡便。
- 有效性： 法院通常會仔細審查驅逐承諾書的有效性。關鍵在於該文件必須起草得當、經由見證人簽署（如有必要），且簽署日期確實晚於租賃協議的簽署日期。有關此方面的更多詳情，您可以參閱我們關於土耳其租賃法的文章。
在同一租賃年度內收到兩份經核實的未付款通知
若租客在一個租賃年度內因未繳納租金而收到兩份正當的書面通知，房東即可啟動驅逐程序。
- 條件： 每份通知必須針對一項獨立的未付款情況，且租戶必須在收到每份通知後已補繳款項。通知必須透過公證人寄送。
- 程序： 在發出第二份正當的未繳租金通知後，房東可在租賃年度結束後一個月內提起驅逐訴訟。
租戶破產
若租客被宣告破產，房東可終止租賃協議。
- 程序： 房東必須向租客及破產管理處發出通知，要求在合理期限內支付拖欠的租金。若未獲支付，房東可終止租約。
財產所有權之移轉
雖然所有權變更並非直接的驅逐理由，但仍可能影響租賃協議。
- 新業主的權利： 新業主通常會接替前任房東的地位，現有的租賃協議仍繼續有效。然而，若新業主確實需要該物業供自己使用，可在取得物業後一個月內提起基於自用需求的驅逐訴訟，但須於取得物業之日起六個月內通知租客。
未經授權的使用或轉租
若租客將該物業用於租賃協議規定以外之用途，或未經房東同意而轉租，此可構成驅逐之理由。
- 條款： 租賃協議應明確界定該物業的允許用途。轉租條款亦至關重要。
- 程序： 房東必須通知租客其違約行為，並給予合理期限以進行補正。若違約行為持續，則可提起驅逐訴訟。
驅逐程序：逐步指南
雖然具體步驟可能會因驅逐理由而略有不同，但在土耳其，一般程序包括：
- 書面通知（Ihtarname）： 在大多數情況下，第一步是透過公證人向租客發出正式的書面通知。該通知會明確說明驅逐的原因，並設定期限，要求租客在期限內糾正問題或搬離該物業。
- 提起驅逐訴訟： 若租客未遵守通知，房東必須向該物業所在地轄區的民事調解法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）提起驅逐訴訟（Tahliye Davası）。
- 法庭程序： 法院將審查雙方當事人所提出的證據。此過程可能包含聽證會、文件提交，以及可能的專家證人作證。
- 法院裁決： 若法院裁定房東勝訴，將發出驅逐令。
- 強制執行： 若租客在法院下達命令後仍拒絕搬離，房東可透過強制執行處（İcra Dairesi）啟動強制執行程序，將租客及其財物強制搬離。此程序由強制執行官執行，通常會由執法機關協助。
房東應注意的重點事項
- 文件為王： 請詳實保存所有通訊紀錄、租金支付證明、通知書及租賃合約。這些文件在法庭上將具有無可估量的價值。
- 法律顧問至關重要： 強烈建議您在處理土耳其驅逐法相關事宜時，務必尋求專業法律協助。一位經驗豐富的土耳其律師能確保所有程序均按規定正確執行，既可節省時間，亦能避免造成重大損失的錯誤。
- 耐心是一種美德： 土耳其的法律程序可能需要一段時間。請做好心理準備，這個過程可能會很漫長，尤其是當租客對驅逐提出異議時。
- 避免自行驅逐租客： 如前所述，切勿試圖透過更換門鎖、切斷水電或搬走租客的物品來驅逐租客。這些行為均屬違法，可能導致刑事指控及高額罰款。
- 調解： 在某些情況下，特別是涉及住宅租賃時，提起訴訟前可能必須先進行調解。此舉旨在友好解決爭議，並減輕法院的負擔。您的律師將就您的具體情況是否需要進行調解提供建議。若您想了解土耳其的法律程序，我們關於土耳其律師事務所的概覽或許對您有所幫助。
關於土耳其驅逐理由的常見問題
在土耳其，驅逐程序通常需要多久？
在土耳其，驅逐程序所需的時間長短可能因驅逐的具體理由、案件的複雜程度、租戶是否對驅逐提出異議，以及法院的工作量而有顯著差異。從像簽署驅逐承諾書這類簡單的案件僅需數個月，到更複雜的爭議或上訴案件可能長達一年以上。
如果房產被出售，房東能否在土耳其驅逐租客？
新業主通常會繼承現有的租賃協議。然而，若新業主確實需要該物業供自身使用，可在取得物業後一個月內提起基於自用需求的驅逐訴訟，惟須於取得物業之日起六個月內通知租戶。
何謂「Tahliye Taahhütnamesi」，為何它如此重要？
「Tahliye Taahhütnamesi」是一份搬離承諾書，即由租客簽署的書面聲明，承諾將於特定日期前遷出該物業。此文件至關重要，因為若其有效，房東即可據此直接啟動強制搬離程序，相較於提起完整訴訟，此舉能大幅加快處理進度。該文件的簽署日期必須晚於租賃協議的簽署日期。
在土耳其，是否有任何情況下租客不能被驅逐？
土耳其法律為租客提供了強有力的保障。房東若無正當法律依據，不得驅逐租客。例如，在連續租賃的前十年內，若無具體法律理由，房東僅因希望終止住宅物業租約而任意驅逐租客，通常是不被允許的。
在土耳其，非法驅逐會面臨哪些處罰？
任何非法驅逐租客的行為（例如更換門鎖、切斷水電、強行搬走租客財物等）均嚴格禁止，並可能導致嚴重後果。房東可能面臨刑事指控、高額罰款，並須對租客的損失承擔賠償責任。所有驅逐程序均須透過適當的法律途徑進行。
在土耳其驅逐租客是否需要聘請律師？
雖然理論上可以在沒有法律代理的情況下處理此程序，但強烈建議聘請合格的土耳其律師。鑑於土耳其租賃法的複雜性、不同驅逐事由的具體程序，以及潛在的法律陷阱，專業的法律諮詢幾乎是確保驅逐程序合法、高效且成功的必要條件。
如需了解土耳其的驅逐理由，請與我們聯繫
在土耳其處理租客驅逐程序，需要具備專業的法律知識以及對土耳其租賃法的深入了解。無論您面臨的是拖欠租金的租客、違反租約的行為，還是複雜的驅逐程序，專業的法律指導對於保障您的財產權並確保取得理想結果至關重要。
請勿在驅逐案件中冒著犯下代價高昂的錯誤或遭遇漫長延誤的風險。立即聯絡 Legalixa 律師事務所，獲取涵蓋房東與房客法律、財產糾紛及驅逐程序等各方面的全面法律支援。憑藉在伊斯坦堡及土耳其各地服務客戶逾 30 年的經驗，我們經驗豐富的法律團隊將提供您所需的專業指導，助您高效且有效地解決租客相關問題。
請填寫並提交以下表格以預約。
