Legalixa Hukuk ve Danışmanlık Bürosu İstanbul gayrimenkul avukatı kadrosu 1992’den bugüne edindiği tecrübelerle müvekkillerimize kira hukuku hukuk büroları ile ilgili her alanda avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedir.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin hizmetlerimiz taşınmazların alımı, satımı, intikali, kiralanması, gayrimenkul değerleme ve değer artışı analizi, tapu işlemleri, ipotek ve rehin tesisleri, tapu iptali ve tescil, tapu kaydı düzeltme davaları gibi alanlarda da destek sağlıyoruz.
Ayrıca, müvekkillerimizin gayrimenkul yatırımlarını en verimli şekilde değerlendirmeleri için gereken analizleri yapıyor, ilgili belediyelerde iskan ve ruhsat işlemlerini takip ediyor, mevzuat değişiklikleri ile ilgili olarak müvekkillerimizi bilgilendiriyoruz.
Kira Hukuku Avukatı & Türkiye’de Kira Hukuku
Ülkemizde 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Türk Borçlar Kanunu, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunu yürürlükten kaldırmıştır. Bunun sonucunda da 1 Temmuz 2012 tarihinden önceki kira sözleşmeleri fiil ve işlemlerine eski kanun, bu tarihten sonraki fiil ve işlemlere ise 6098 Sayılı kanun uygulanmaktadır. Ancak temerrüt, sözleşmenin sona ermesi ve tahliye konularında yeni Borçlar Kanunu uygulama alanı bulacaktır. Kira kontratlarının 1 Temmuz 2012 tarihinden önce mi sonra mı hazırlandığı konusu bu sebeple önem kazanmıştır.
Kira Sözleşmeleri Hakkında
Kullanma ve yararlanma hakkı veren ve iki taraflı borç yükleyen bir sözleşme olan kira sözleşmesi uygulamada çok sık olarak kullanılmakta ve beraberinde de birçok hukuki sorun getirmektedir. Konut ve çatılı iş yeri kiraları gibi bildiğimiz kiralar dışında, finansal kiralamalar, filo kiralaması, ürün hasılat kirası gibi çok çeşitli kira sözleşmeleri bulunmaktadır.
Konut ve İşyeri Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
İstanbul kira hukuku hukuk büroları avukatı ekibimiz kira sözleşmelerinin hazırlanmasında ve revize edilmesinde gerek kiracının ve gerekse kiraya verenin avukatı olarak hizmet vermektedir. Kira sözleşmesi, herhangi bir şekil şartına bağlı olmaksızın sözlü olarak da yazılı olarak da yapılabilmektedir ancak doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda kira sözleşmesinin varlığının ve şartlarının ispatı açısından yazılı olarak yapılmasında fayda vardır. Bununla birlikte kira sözleşmelerinin noter huzurunda imzalanması ve noterlikçe bu imzaların tasdik edilmesi tarafların daha sonra imzalarını inkar etmesinin de önüne geçecektir. Kiracı açısından kiracılık haklarını 3. Kişilere karşı garanti altına alabilmesi açısından kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi oldukça faydalı olacaktır.
Kira sözleşmesinde evin mevcut durumu, demirbaşların listesi ve durumları, mutlaka belirtilmelidir. Aidat, faturalar (elektrik, su, doğalgaz vb.) ve kira sözleşmesine ilişkin doğacak masrafların (damga vergisi vb.) kim tarafından üstleneceği mutlaka belirtilmelidir. Depozito ve yapılan bilumum diğer masrafların bedelleri mutlaka kira sözleşmesine yazılmalıdır. Kira sözleşmesinde sonraki dönemlere uygulanacak kira artışı belirlenmeli ve kayıt altına alınmalıdır. Ödemelerin ne zaman ve ne şekilde yapılacağı ve kira bedeline ilişkin bilgiler net bir şekilde sözleşmede belirtilmelidir.
Kira Hukuku Tespit Davası Avukatı
Kira sözleşmesinin sona erdiği her dönemde karşılaşılan en önemli sorun bu yeni döneme uygulanacak kira bedelinin ne kadar olacağı hususudur. Kira tespit davası, mevcut ödenen ve piyasadan düşük kalan kira bedelinin, rayiç bedeli yansıtmadığı hallerde açılan bir dava türüdür. Kira tespit davasının amacı düşük kalan kira bedelinin güncellenmesidir.
Taraflar kira bedeli üzerinde anlaşmaya varamadıklarında, uygulanması gereken hukuki çözüm taraflardan birinin mahkemeye başvurarak kira tespit davası açmasıdır. Kira tespit davası açılması neticesinde; Hakim, Borçlar Kanununda belirtilen şartlara uygun olarak kiralanan malın cinsini ve o bölgedeki emsal kira bedellerini inceleyerek kiranın düşük olması durumunda artırma, kiranın yüksek olması durumunda düşürme kararı gibi hakkaniyete uygun bir karar verecektir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan yapısı gereği, kiracının tahliyesi, belirli şartların varlığına tabi olması ve dava açma süreleri ve diğer usuli birçok hususu barındırması nedeni ile mutlaka bir avukat ile çalışılması gereken bir işlemdir. Aksi halde davanız usulden veya esastan ret olabilecektir. Bu durum da, evinizde veya işyerinizde fazladan süre hakkı olmadan oturan kiracının bir de ret olan dava süresi boyunca oturması ve ek olarak yeni açacağınız dava süresi boyunca da oturmaya devam edebilmesine sebebiyet verebilecektir. Bu bakımdan uzman bir kira hukuku avukatı ile çalışılması gerekmektedir.
Kiracının Tahliyesi Sebepleri
- Ödenmeyen Kira Bedeli
- Yazılı Tahliye Taahhüdü Alınması
- Kiralayanın Konut ve İşyeri İhtiyacı
- Taşınmazın Yeniden İnşası
- Kira Akdinin 10 Seneyi Doldurması
- Haklı Sebeple 2 İhtar Yapılması
Tahliye Davalarında Dava Açma Süresi
Bahsedilen dava türlerinde neredeyse her biri için farklı dava açma süreleri belirtilmiştir. Belirtilen dava açma süresinden önce veya sonra dava açtığınızda dava ret olacaktır. Bu durumda davada haklı olmanız bir anlam ifade etmez zira esas incelemesine geçmeden usulden ret olacaktır. Bundan sonra yeniden dava açmak için bir sonraki dava açma süresini beklemek durumunda kalabilirsiniz ki bazı durumlarda bu 6 ay veya 1 yıl sonrayı bulabilmektedir. Bu bakımdan kiracı tahliyesi konusunda uzman bir avukat veya hukuk bürosu ile çalışmanız mantıklı olacaktır.
Kiracıyı Çıkarmak Ne Kadar Sürer?
Kiracıyı çıkarma süresi hangi yolun izleneceğine göre değişkenlik göstermektedir. Ancak belirtmek gerekir ki tahliye işlemlerine başlamadan bu süre hiç başlamamaktadır. Dolayısı ile kiracıyı çıkarmak istiyorsanız bir an önce işlemlere başlamak esasen kiracıyı tahliye etmek için en hızlı yoldur.
Kiraya Veren Ve Kiracının Sorumlulukları
Borçlar Kanunun 325. maddesine göre, kira kontratında belirtilen süre dolmadan kiracı evden çıkarsa, ev yeniden kiraya verilene kadar geçen makul süre için ev sahibinin zararından sorumlu olur. Makul süreden kasıt normal koşullarda evin kiraya verilebilme süresidir. Evin nitelikleri, konumu ve benzeri hususlar makul sürenin belirlenmesinde önemlidir. Örnek vermek gerekirse, kiracı 1 yıllık kira sözleşmesi imzalayıp, 10 ay sonunda evden çıkarsa, kalan 2 ayın kirasından kanunen olarak sorumlu olması gerekecektir. Ancak evin nitelikleri ve konumu gereği 1 ay içinde kiraya verilebilecek durumdaysa kiracı sadece 1 aylık kira bedelinden sorumlu olur.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir. Kanuna göre belirli süreli sözleşmeler için kiracı tarafından 15 gün önceden bildirim yapılmadıkça sözleşme aynı koşullar dahilinde bir yıllığına uzatılmış kabul edilir. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez. Uygulamada ev sahipleri ilk yılın sonunda “sözleşme süresi bitiyor, artık çıkmalısınız” gibi argümanlar ile kiracıları çıkarmak istemektedir. Bu durum kanuna göre mümkün değildir.
Yeni düzenleme daha az kira artışı sağlayacak
Yeni Ekonomi Programı’na (YEP) göre kira zammı üst sınırı üretici fiyatları yerine tüketici fiyatlarına göre belirlenecek. Daha önce 12 aylık ortalama Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranı ile belirlenen kira zammı üst rakamı yeni düzenleme ile birlikte 2019’dan itibaren Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ile hesaplanacak.
Son açıklanan enflasyon rakamlarına göre üretici fiyatlarındaki artış, tüketici fiyatlarının hayli üzerinde. Eylül itibariyle son 12 aylık ortalama Yİ-ÜFE yüzde 21.36 iken 12 aylık ortalama TÜFE 13.75. O yüzden yeni düzenleme kiralarda daha düşük artış anlamına geliyor ve kiracıların avantajına.
Kiracıyı Çıkarma Sebepleri
TBK hükümleri genel olarak kiracıyı korumaya yöneliktir. Bu nedenle kiracıyı evden çıkarmak için tahliye sebeplerinden biri doğmamışsa, kiracı 15 gün önceden tahliye edeceğini bildirmedikçe kiracıyı evden veya iş yerinden çıkarmak mümkün olmaz. Kanunun kiracıyı koruyucu yapısı gereği aşağıdaki nedenlerin biri olmalıdır.
Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Kirayı ödememek en önemli tahliye nedenlerinden biridir. Bir kiranın bile gecikmesi ve ödenmemesi tahliye nedenidir ve ödeme emrine rağmen kiracı ödememeye devam etmesi durumunda kiracı evden çıkarılabilir. Kiranın ödenmemesi durumunda en hızlı ve mantıklı yol kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesidir. Bu yol ile hem borcun tahsili hem de kiracının tahliyesi aynı anda sağlanabilmektedir. Dolayısı ile iki ayrı işlem yapmaya gerek kalmamaktadır. Usul olarak ise ödenmeyen kiralar için icra vasıtası ile ödeme emri gönderilir. Kiracı 7 gün içerisinde borca itiraz etmez ise 30 gün içerisinde kira borcunu ödemelidir. Ödememesi durumunda hakim tahliyeye karar vermektedir.
Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi
Kiracı yazılı bir tahliye taahhütnamesi vermişse bu durumda bu tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı evden çıkarmak mümkündür. Ancak kiracıdan alınan tahliye taahhüdünün geçerli olması gerekir, bunun için bir takım hususları içermesi gerekmektedir aksi halde taahhüt geçersiz sayılacak ve dava reddedilecektir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için; Yazılı olmalıdır.
Kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmiş olmalıdır. Belirli bir tarihin yazılması gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün imza tarihi, kira sözleşmesinin imza tarihinden belirli bir süre sonra olmalıdır. Burada amaç, kiracının baskı altında taahhüt imzalamasının önlenmesidir. Bu şartlar var ise dava açma veya icraya başvurma süresi dolmadan işleme başlanması gerekmektedir.
Haklı Sebepten İki Tane İhtara Dayalı Kiracı Tahliyesi
Türk Borçlar Kanununda belirtilen süre zarfı içerisinde kira bedelini ödemeyen kiracıya yapılan iki tane haklı ihtar sonucu kiralayanın sözleşmeyi sona erdirme hakkı olur. İhtar noter aracılığıyla, mektupla veya telgrafla yapılabileceği gibi ödeme emriyle de yapılabilir. İhtarlar bir kira yılında farklı aylara ait ödememeleri için olmalıdır. Örnek vermek gerekirse kiracı kirasını ödememekte veya kirasını sürekli olarak geciktirmektedir. Bu durumda kiralayan kiracıya her bir ay için iki kez haklı nedenle ihtar göndermesi durumunda dava açarak tahliye hakkına sahip olmaktadır.
Kira ödememelerinin veya geciktirmelerinin arka arkaya olmasına gerek yoktur. 1 kira yılı içerisinde Şubat ve Temmuz ayı gibi iki arka arkaya olmayan ay da olabilir. TBK m.352 hükmü uyarınca tahliye davası 1 ay içinde açılmalıdır. Bu durumda kiralayan kira süresinin bitiminden veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açmalıdır.
TBK m.352/III Hükmü Sebebiyle Kiracı Tahliyesi
Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturulabilecek konutu varsa ve kiraya veren sözleşmeyi kurarken bunu bilmiyorsa buna dayanarak tahliye talep edebilir. Dava açma süresi sözleşmenin bitiminden itibaren 1 aydır. Sözleşmeyi kurarken bunu bilip bilmeme her türlü delille ispat edilebilmektedir. Yazılı delil şartı yoktur.
Kiracının Ölümü İle Sözleşmenin Sona Ermesi
Borçlar Kanununa göre kiracının ölmesi sonucunda ölenin ortakları, ölenle birlikte aynı konutta oturanlar sözleşmeye uydukları sürece kira sözleşmesine taraf olabilirler. Bu kişilerin kiracının ödemediği borçlardan sorumlu olmadıklarını beyan etmeleri sözleşmeye aykırılık olur ve kira sözleşmesi sonlanır.
Kiralayanın Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeni ile Kiracı Tahliyesi
Eğer kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı varsa belirli süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin sonundan itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanundaki fesih sürelerine uyarak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Burada ihtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır. Örnek olarak reşit olmuş veya evlenmiş evladın bu evde oturmak istemesi gerçek ve samimidir.
İşyeri ihtiyacı ise aynı kişiler açısından icra edilecek bir meslek veya sanata yönelik olmalıdır. Yine Yargıtay kararlarına göre ihtiyaç sürekli ve zorunlu olmalıdır. Örnek olarak kiralayanın başka bir yerde boş evi varsa bu durum ihtiyacın zorunlu olmadığı olarak değerlendirilir veya kısa süreli bir ihtiyaç için de aynı durum söz konusudur. Bu davanın açılması için kanunda süreler vardır.
Kiraya veren bu davadan sonra haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl içerisinde evi bir başkasına kiraya verememektedir. Eğer verirse ve kiracı bu sebepten dolayı dava ederse kiracının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
Taşınmazın Yeniden İnşası Amacı ile Kiracı Tahliyesi
Kanuna göre kiralananın “esaslı şekilde” tamiri, inşası veya yıkımı gerekiyorsa kanunda sayılan zaman şartına uyularak tahliye davası açılabilir. Bu durumun da belirli şartları mevcuttur. Basit tamir ve değişiklikler durumunda bu dava türü açılamaz.
Yeni Malikin İhtiyacı ile Kiracı Tahliyesi
Evi satmak kirayı çıkarmak için bir sebep değildir. Evi satacak olan kişi içinde kiracı ile satmak durumundadır. Bu durumda evi yeni alan malikin belli hakları söz konusudur. Kira konusu yeri sonradan edinen yeni malikin o yere kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması sonucu iktisaptan itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Bildirimin varmasıyla iktisaptan itibaren 6 ay sonra ve sözleşmenin bitiminden sonra 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Yine burada da yukarıdaki ihtiyaç nedeni ile tahliye davası türündeki ihtiyacın ispatı bakımından aynı şartlar mevcuttur.
Ancak burada belirtmek gerekir ki kiracı evi satın almak isteyenlere evi göstermek zorundadır. Bunu yapmaması durumunda ev sahibi mahkemeye başvurarak evin belirli gün ve saatlerde gösterilmesini mahkeme kararı ile sağlayabilir.
On Yıllık Kiracının Tahliyesi
Yeni Türk Borçlar Kanunu ile birlikte gelen bu yol ile kiralayan on yıllık kira uzama yılı izleyen her bir uzama yılının sonundan 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. On yıllık kiracının tahliyesinin şartları;
- Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren on yıllık bir uzama süresinin geçmiş olması,
- Bahsi geçen on yıllık uzama süresini izleyen yılın sonundan 3 ay önce fesih bildiriminin kiracıya yönlendirilmiş olması,
- Bu süreden sonraki her senede sözleşmeyi fesih ederek kiracının tahliyesi talep edilmek isteniyorsa fesih bildirimi için bu 3 aylık sürenin esas alınması,
- Bahsi geçen uzama süresi olan 10 yıl içerisinde yeni kira sözleşmesinin taraflar arasında imzalanmamış olması gerekmektedir.
Kira Hukuku Hukuk Büroları Avukatı Ekibimizin Hizmetleri
- Tahliye davası açılması ve takibi
- Kira tespit davası açılması ve takibi
- İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi
- Yeniden imar sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi
- Kira sözleşmesi hazırlanması
- Tahliye taahhüdü hazırlanması
- Kira alacaklarının tahsili için icra takibi açılması ve takibi
- Kira ödenmemesi nedeniyle tahliye işlemleri yapılması
Kira Hukuku Hukuk Büroları Avukatı Ekibimize Ulaşın
Legalixa Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, İstanbul gayrimenkul avukatı kadrosuyla müvekkillerine taşınmazlarla ilgili olarak kapsamlı hizmetler sunmaktadır. Müvekkillerimizin gayrimenkul işlemlerinin her aşamasında yanlarında yer alarak, yasal süreçlerde destek sağlıyor ve haklarını korumak için gereken adımları atıyoruz. İmar mevzuatına uyum konusunda danışmanlık yaparak, projelerin yasal gerekliliklere uygunluğunu sağlıyoruz. Ayrıca, gerekli izin ve ruhsatların alınması süreçlerinde müvekkillerimizi yönlendiriyor ve gereken başvuruları takip ediyoruz.
Gayrimenkulün geliştirilmesi sürecinde de müvekkillerimize hizmet veriyoruz. Bu kapsamda, yönetim planlarının geliştirilmesi, site yönetimine ilişkin konularda danışmanlık yaparak, müvekkillerimizin karar alma süreçlerinde destek oluyoruz. Ayrıca, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve mevcut sözleşmelerin incelenmesi gibi konularda da hukuki destek sağlıyoruz.
1992 yılından bu yana İstanbul’da faaliyet gösteren Legalixa Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, güçlü ve deneyimli bir avukat kadrosuyla müvekkillerine etkin çözümler sunmaya devam etmektedir. İstanbul’daki gayrimenkul avukatı ihtiyaçlarınız için bize İletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
