Legalixa Hukuk ve Danışmanlık Bürosu İstanbul gayrimenkul avukatı kadrosu 1992’den bugüne edindiği tecrübelerle müvekkillerimize gayrimenkul hukuk büroları ile ilgili her alanda avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedir.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin hizmetlerimiz taşınmazların alımı, satımı, intikali, kiralanması, gayrimenkul değerleme ve değer artışı analizi, tapu işlemleri, ipotek ve rehin tesisleri, tapu iptali ve tescil, tapu kaydı düzeltme davaları gibi alanlarda da destek sağlıyoruz.
Ayrıca, müvekkillerimizin gayrimenkul yatırımlarını en verimli şekilde değerlendirmeleri için gereken analizleri yapıyor, ilgili belediyelerde iskan ve ruhsat işlemlerini takip ediyor, mevzuat değişiklikleri ile ilgili olarak müvekkillerimizi bilgilendiriyoruz.
Gayrimenkul Hukuk Büroları
Legalixa Hukuk Bürosu müvekkillerinin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibini yapmaktadır.
Avukatlarımız ayrıca İntifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler üzerinde çalışmaktadırlar.
Kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Gayrimenkul hukuk büroları ekibimiz inşaat hukuku ve inşaat davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde; kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması konularında müvekkillerimize hukuki destek vermektedirler.
Gayrimenkul sektörü ülkemizde son yıllarda özellikle kentsel dönüşüm uygulamaları sayesinde çok hızlı gelişme göstermektedir ve hukuk büromuz gayrimenkul hukuku konusunda her türlü konuda danışmanlık yapmaktadır.
Gayrimenkul Hukuk Büroları
Arsa, arazi, apartman, konut, arsa gibi taşınmaz olarak nitelendirilen yapılar hakkında her türlü düzenlemelerin bulunduğu ve taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklara çözümlerin üretildiği hukuk dalına Gayrimenkul Hukuku denmektedir.
Türk Hukuku’nda Gayrimenkul Hukuku’na ilişkin düzenlemeler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun taşınmazlara ilişkin hükümlerin bulunduğu 4. kitabında yer almaktadır.
Gayrimenkul hukuku çok geniş kapsamlı bir hukuk dalıdır. Genel olarak; gayrimenkul alım ve satım sözleşmesi, kira sözleşmesi, kat irtifakı sözleşmesi, inşaat sözleşmesi, bina yönetimi ve site yönetimi sözleşmesi, proje yönetimi sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi… gibi pek çok sözleşmenin düzenlenmesini, gayrimenkullerin satış sürecinin yürütülmesini, yatırım ortaklıklarına ilişkin işlemlerin yapılmasını kapsamaktadır.
Bu anlamda açılmış veya açılacak olan ön alım davası, istihkak davası, kamulaştırma davası, el atmanın önlenmesi davası, izale-i şüyu davası, kira bedelinin belirlenmesi için açılacak dava ile tapu iptal ve tescil davalarında gayrimenkul hukukuna ilişkin hükümler uygulanacaktır.
En Sık Karşılaşılan Gayrimenkul Davaları;
Gayrimenkul hukuku ile ilgili sıklıkla açılan dava türleri aşağıdakilerle sınırlı olmamakla birlikte genel anlamda şunlardır;
Tapu İptal ve Tescil Davası Avukatı
Gayrimenkul hukuk büroları ekibimiz tapu iptal ve tescil davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedirler. Türk Medeni Kanunu’nun 1024. Maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, söz konusu ayni hak sahibinin bu tescili korunamayacaktır.
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse bu yolsuz tescili iyi niyetli olmayan 3. Kişileri tapu sicilinin düzeltilmesi amacıyla dava edebilir.
Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak geçerli ve hukuka uygun bir hukuki işleme dayalı ve tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılmakta ise de kanun koyucu tarafından bir takım şartlara bağlı olarak istisnai yollarla taşınmaz iktisabı mümkün kılınmıştır.
Gayrimenkul Hukuk Büroları Ortaklığın Giderilmesi Davası Avukatı
Gayrimenkul hukuk büroları ekibimiz ortaklığın giderilmesi davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedirler. Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesine göre mirasçılardan her biri her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.
Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar.
Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır.
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi dava yolu ile istenemeyecektir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi taşınmazın tamamı için söz konusu olacaktır. Belirli bir payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir.
Ortaklığın Giderilmesi Davaları Nasıl Açılır?
Mirasçılar araların imzalayacakları bir miras taksim sözleşmesi ile paylı yahut elbirliği ile mülkiyete tabii taşınır ve taşınmaz mallara üzerindeki ortaklığın giderilmesini sağlayabilirler. Ancak bu durumun mümkün olmadığı takdirde ortaklığın sona erdirilmesine ilişkin olarak dava edilmesi yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkündür.
Ortaklığın giderilmesi davası, ortak olan tüm paydaşlara karşı taşınmazın bulunduğu il veya ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşların birinin vefatı halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekmektedir.
Bu davalarda tüm ortaklar davaya dahil edilmeksizin davanın sonuçlanması mümkün değildir. Paydaşlardan birinin mirasçı bırakmaksızın öldüğü belirlendiği takdirde son mirasçının Hazine olacağı düşünülmelidir.
Ecrimisil Davası Avukatı
Gayrimenkul hukuk büroları ekibimiz ecrimisil davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedirler.
Ecrimisil; bir eşyanın, sahibinin rızası bulunmaksızın, onun üzerinde tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmayan kötüniyetli 3. kişi tarafından kullanılmasından dolayı oluşan zarara karşılık olmak üzere verilen tazminat olarak nitelenen özel giderim biçimidir.
Ecrimisil davası da; malı haksız ve kötü niyetli olarak kullanan ve geri verme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kişilerden haksız işgal tazminatının alınıp, bu eşyanın sahibine geri verilmesini amaçlayan bir dava türüdür.
Ecrimisil sanılanın aksine kira alacağı değildir. Kirada, kiracı ile kiraya verenin hukuka uygun olarak karşılıklı irade açıklamaları söz konusu iken; ecrimisilde hukuka uygun bir irade açıklaması yoktur.
Kötüniyetli olan 3. kişinin, başkasına ait olduğunu bildiği bir gayrimenkulü, malikin veya zilyedin rızası olmaksızın, sanki kendi malıymış gibi kullanması, kiraya vermesi, kiraları toplaması hali söz konusudur.
Ecrimisil 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 995. Maddesinde düzenlenmiştir.
MADDE 995.- İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.
Haksız İşgalciden Ecrimisil isteyebilmek için oluşması gereken bazı koşullar söz konusudur;
Müdahalenin Men’i Davası
Gayrimenkul hukuk büroları ekibimiz el atmanın önlenmesi davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedirler.
Kişilerin temel haklarından biri olan mülkiyet hakkı; hukukumuzda 1982 sayılı T.C. Anayasası’nda ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olup, kişiye sahip olduğu şeyler üzerinde tam egemenlik sağlamaktadır.
Buna göre eşya üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kişiler; bu eşyalar üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf etme hak ve yetkisine sahiptirler.
Kişilerin sahip oldukları mülkiyet hakkına gelebilecek haksızlıklara ve saldırılara karşı onları koruyabilmek için çeşitli kanunlarla bazı düzenlemeler getirilmiştir. Bunlardan en önemlisi ve uygulamada en çok rastlanılanı Türk Medeni Kanunu’nun 683. Maddesinin 2. Fıkrasında yer almaktadır.
İlgili düzenleme; ‘Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.’ demek suretiyle malikin mülkiyet hakkını koruma amacına yönelik olarak iki dava türünü düzenlemiştir. Bunlardan bir tanesi de El Atmanın Önlenmesi Davasıdır.
El atmanın önlenmesi davası malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini (kullanma, yararlanma, tasarruf etme) kullanmasını önleyen ve fiilen devam etmekte olan saldırılara karşı açılan bir dava türüdür.
Dolayısıyla bu dava yolu ile malına haksız olarak müdahale edilen ve onu kullanmasına engel olunan kişinin bu engellemeyi bertaraf etmesi amaçlanmaktadır.
Müdahale teşkil edecek eylemler; bir taşınmaza izinsiz olarak girilip oturulması şeklinde olabileceği gibi, taşınmazdaki mahsulün haksız olarak toplanması veya idarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmazdan fiili yol geçirmesi suretiyle çeşitli şekillerde gerçekleşebilmektir.
Dava Şartları:
- Davayı açacak kişi mülkiyet hakkına sahip olmalıdır. Dolayısıyla dava ancak malik veya malikin mirasçıları açabilecektir.
- Kişinin sahip olduğu şey üzerinde haksız müdahale olmalıdır.
- Saldırı halen devam ediyor olmalıdır.
El atmanın önlenmesi davası, dava konusu eşyanın sahibi tarafından malını haksız yere elinde bulunduran kişiye karşı açılmaktadır. Söz konusu davalar için görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetki bakımından ise; genel olarak davalının ikametgâhının bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili olup, dava konusu taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili olmaktadır.
Ayrıca bu davada mülkiyet hakkının korunmasını amaçladığı için herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Dolayısıyla şartlar mevcut olduğu müddetçe her zaman bu dava açılabilmektedir.
Mahkeme tarafından açılan dava haklı görülürse ve davanın kabulüne karar verilirse, mahkeme tarafından verilen karar icraya konularak yapılan haksız müdahale bertaraf edilebilecektir.
Ayıplı Gayrimenkul Davası Nedir?
Gayrimenkul hukuk büroları ekibimiz ayıplı gayrimenkul davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedirler. Hukuki bir terim olarak ayıp, üstlenilen işte ya da edimde vaat edilen hususların tam olarak gerçekleştirilmemesini ifade eder.
Söz konusu ayıplar bir ya da birden fazla olabilir. Örneğin ücreti karşılığında bir masa yapılacaktır fakat teslim edilen masanın bir ayağı çürüktür. Bu durumda ayıptan söz edilecektir. Ayıbın varlığı halinde zararla karşılaşan tarafın bir takım hakları vardır. Örneğin ücretsiz olarak aynısı ile değişim ya da ücretin iadesi gibi.
Görüldüğü üzere ayıp her edimde karşımıza çıkabilir. Burada belirtilecek olan ayıp ise gayrimenkulde görülen ayıplardır. Diğer bir anlatımla ayıplı konut durumunda ne gibi haklar söz konusudur bu hususlar vurgulanacaktır.
Bilindiği üzere gayrimenkulün inşa edilmesi, belli bir proje dahilinde olmaktadır. Kaç oda kaç salon olacağı, elektrik ya da su gibi zorunlu altyapıların başarılı bir şekilde kurulması, kullanılan boya ve kalıpların kalitesi gibi tüm hususlar, konutun inşasından önce üstlenilir.
İşte bu gibi durumlarda gerçekleştirilecek ihlaller örneğin teslim edilen evde rutubet nedeniyle duvarlarda leke kalması fakat temiz bir konutun teslim edilmesinin kararlaştırılmış olması durumunda ayıplı ifadan söz edilecektir. Fakat ayıplı ifa ile aluid ifa karıştırılmamalıdır.
Zira ayıplı ifa yukarıda belirtildiği üzere iken, aluid ifa tamamen farklı bir edimle borcun ifa edilmeye çalışılması durumunda karşımıza çıkar. Örnek olarak 3+1 olarak kararlaştırılan evin 2+1 olarak teslim edilmesi durumunda ayıplı ifa değil, aluid ifa söz konusudur.
Gayrimenkuller bakımından en sık karşılaşılan ayıplar şu şekilde gösterilebilir; imar planında, kullanılan malzemede, altyapının oluşturulmasında karşılaşılan ihlallerdir. Dolayısı ile bu gibi durumlarla karşılaşan tüketiciler derhal haklarını aramaya koyulmalıdırlar. Ayıplı konut durumunda tüketicinin hakları şu şekilde sıralanabilir;
- Ödediği bedeli ispat etmek kaydı ile bedel iadesini içeren sözleşmeyi fesih hakkı
- Ayıplı çıkan konutun iade ve teslim alınarak yerine aynı nitelikte ayıpsız bir konutun verilmesi
- Meydana çıkan ayıp oranından satış bedelinden indirim ve iade yapılması
- Meydana çıkan ayıpların ücretsiz ve herhangi bir ad altında bir bedel talep edilmeden ücretsiz tamir edilmesi
Görüldüğü üzere ayıbın birçok görünüm şekli söz konusudur ve herhangi birinin gerçekleşmesi, karşı tarafın sorumluluğunu doğurmaktadır. Bu nedenle ayıbın öğrenilmesinden hemen sonra bir avukattan yardım alınması tavsiye edilmektedir.
Gayrimenkul Hukuk Sözleşme Hazırlanması Hizmetlerimiz
Gayrimenkul hukuk büroları ekibimiz gayrimenkul sözleşmelerinden kaynaklanan davalarda müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedirler.
Yeni Türk Borçlar Kanunu kapsamında büromuz gayrimenkule bağlı ayıplar ve kira sözleşmeleri başta olmak üzere taraflar arasında çıkan her türlü taşınmaza ilişkin uyuşmazlığın çözümü için dava ve icra hizmetleri de sunmaktadır.
Hizmetlerimizin kapsamına kamuoyunda “2-B” olarak bilinen orman vasfını kaybetmiş alanlar üzerinde mülkiyet kurulmasına yönelik hukuki destek verilmesi de girmektedir.
Gayrimenkul Hukuk Büroları Avukatı Hizmetlerimiz
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması
- Tapu tesis, iptal, tescil davaları açılması ve takibi
- İpotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi
- İntifa hakkı, geçit hakkı, aynileştirilmiş şahsi haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi
- Yapı kooperatifi yönetim ve işlemleri
- Ayıplı gayrimenkul davası
- El atmanın önlenmesi davası
- Ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri
- Müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler
- Kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu
- Ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında büromuz kentsel dönüşüm hukuku ile ilgili her türlü hukuki hizmetleri sunmaktadır.
Gayrimenkul Hukukundan Doğan Davalarda Yetki
Gayrimenkul hukukundan doğan davalarda, davanın açılacağı mahkemenin belirlenmesinde 6100 sayılı Türk Hukuk Muhakemeleri Kanunu özel ve kesin bir yetki şartı getirmiştir. Buna göre taşınmazın aynından doğan davaların taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir.
Dolayısıyla taşınmaz ile alakalı olarak yukarıda sayılan sebeplerle veya başka sebeplerle açılacak davalar taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerde açılmalıdır.
Gayrimenkul Hukuk Büroları Avukatı Ekibimize Ulaşın
Legalixa Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, İstanbul gayrimenkul avukatı kadrosuyla müvekkillerine taşınmazlarla ilgili olarak kapsamlı hizmetler sunmaktadır. Müvekkillerimizin gayrimenkul işlemlerinin her aşamasında yanlarında yer alarak, yasal süreçlerde destek sağlıyor ve haklarını korumak için gereken adımları atıyoruz. İmar mevzuatına uyum konusunda danışmanlık yaparak, projelerin yasal gerekliliklere uygunluğunu sağlıyoruz. Ayrıca, gerekli izin ve ruhsatların alınması süreçlerinde müvekkillerimizi yönlendiriyor ve gereken başvuruları takip ediyoruz.
Gayrimenkulün geliştirilmesi sürecinde de müvekkillerimize hizmet veriyoruz. Bu kapsamda, yönetim planlarının geliştirilmesi, site yönetimine ilişkin konularda danışmanlık yaparak, müvekkillerimizin karar alma süreçlerinde destek oluyoruz. Ayrıca, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve mevcut sözleşmelerin incelenmesi gibi konularda da hukuki destek sağlıyoruz.
1992 yılından bu yana İstanbul’da faaliyet gösteren Legalixa Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, güçlü ve deneyimli bir avukat kadrosuyla müvekkillerine etkin çözümler sunmaya devam etmektedir. İstanbul’daki gayrimenkul avukatı ihtiyaçlarınız için bize İletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
